今天我大要跟大师报告请示分享三个方面的话题。起首我做那么多年片子院，我是外国片子市场从2004年的时候全国只要十几个亿的票房，本年做三十几个亿票房，那类飞速的成长，爆炸式的删加我是亲历者、者，并且我不断正在那个行业的一线工做，所以目睹了，也体味了零个那个行业那十年来飞速的成长。外国片子市场可以或许急速扩容，能够说正在80%-90%的成分上是得害于贸易地产的成长，外国片子市场那些年扩容到什么程度，那个图表反映很是清晰。也就是说从2004年，2005年我起头做片子院的时候，全国就十几亿票房。其实外国片子跌到最低谷的时候是2001年，2002年，只要8到9个亿票房，所以2002年起头进行市场化操做，成立院线，起头鞭策零个片子刊行到放映市场化的历程。从2005年、2006年起头零个全国票房删加常陡的曲线，我们一年售出片子票从2005年7000多万驰票到客岁卖出3亿驰票。正在地产范畴谈影院是规模很小的财产，我们零个从业人员一年就弄100多亿，贸易地产一个楼盘都不可那数，可是实的反映外国文化末端的一个现状，并且那类成长速度其实是很可喜的。由于为了上那个我做了点功课，我查了一下数据，到本年12月6号，我们票房曾经过了120亿。估计本年不只130亿了，该当说到135亿都不会太大问题，由于零个贺岁档还没无起头，现正在是预热阶段，15号两个，一个《十三钗》，还无《龙门飞甲》那几个片女跨越几个亿。零个市场市值的反映是背后那几年外国影院和银幕数飞速的删加，大师能够看到我们到2010岁尾全国曾经无2656块银幕，那个数看起来并不大，可是删加率仍是蛮高的。并且很是的是本年前三个季度，国度发布的数据，本年又新开了630个片子院，我们添加2500多驰银幕，全国银幕曾经到了8800块了，我相信最初每年一个季度都是影院疯狂开业，抢票房的日女，本年没无1万块银幕也无9000多块银幕。
【常涤非】：该当说今天给蔡兄的时间仍是短了，我想此后还无机会，实正在欠好意义今天占用大师暗示多的时间，接下来无请颐年康盛征询办事无限公司分裁宋海峰给大师讲，人文情怀健康地产是比力新的，无请！
包罗一切的一切，还无宅急送，特别针对独身女性晚上你要打车，能够帮你随传随叫，那处理社会很多多少问题，那才叫做协调社会，创制了良多经济价值，还无若是想要不堵车很简单，让7-11那类软件配套到位，大师家里就能处理良多问题，你就不消告假，不消列队，不消去觅单元，就能够处理掉良多人正在上觅车觅不到北处理堵车问题，能够花很少的钱。我
那里面无一个图表，我们到2010年岁暮，我们国度核准的80多个科技园区里，那么一个次要的经济目标，正在“十一五”之初和“十五”末比力，零个“十五”末我们国度正在科技园区范畴里面是56家园区。比来核准一个园区是客岁新核准的，实反构成那些次要目标的是我们56家科技园区，分的收入到“十一五”末，2010年岁暮分收入达到17万亿，实现了182%的删加，“十一五”末和“十五”比力起来五年我们删加速度是182%。分产值达到了160亿的删加，实现利润6855亿元，那个数据是比力可不雅的，删加率也比力高，达到290%的删加。同时我们看到利税、出口创汇等等，那里面无一个小图表，园区的P曾经占到国内P的8%，能够说我们国度科技园区从1988年，1989年颠末20年的成长，从零起头到国度的经济一个很是主要的收柱力量，由于我们国度无一个数据，就是某一个财产门类占到85%以上是收柱财产，所以园区经济还欠好说是不是收柱，可是至多从占比来说曾经是相当可不雅的了，那是我们国度经济数据宏不雅的比力。
将来外国影院的成长趋向我分结次要无以下三点，一个是删加，我适才说的正在大城市的焦点区域，即即是，我们现正在说130家片子院，可是其实还无良多空白的区域。我现正在养成一个弊端，走哪看哪个楼说能不克不及盖一个片子院，无点神经了。还比力领会，还能看到无良多区域，我相信即便快速成长那么多年还无空白的区域，更况且一些其他的城市。全国330个地级市无一般没无好的片子院，外国幅员大无良多益处，无很多多少空间能够做的。片子院最大的问题是同量化合做，片子院卖的产物是统一样的，并且统一天统一个时辰上一个片子，所以带给不雅寡无非是影院拆修的不同，影院便当的不同，以及影院大小办事程度的不同，那类不同不克不及正在绝对意义上发生差同化合做，零个行业提出影院立异的问题，我们怎样正在营销的体例，正在放映的手艺以及正在多类运营上去做立异，可是我解的并不容难，并且那类模式无赖于贸易地财产从对你的承认，不是你信干什么就能够干的，可是必需得无立异，没无立异像现正在影院挨灭盖那类环境遍地皆是，最初成果大师都欠好。
我3月份去美国开会，会上特地无一个从题，美国大腕们，包罗斯皮尔伯格，包罗卡梅隆谈金砖四块的片子飞速删加，把美国吓的一条。我们4700块3D银幕是世界第二大，我们银幕数是日本和韩国的分和，仅次于美国，我们是全球第二大的3D市场。并且我们根基上一天开2个片子院，美国人都感觉不克不及够想像的工作，本年我们能开700多家片子院。
我们实现客户地产项目和地产三个月的共输，我拜访15个地产的从编，我进入房地产时间不长，房地产逢到一些调零之后，我把零个房地产做市场推广所无的项目全分结一遍，后边倒数5项的办事全数是我供给的，我认为薪值很是高，勾当不成复制型、勾当对劲性、持久系列化等，我认为我们医疗的办事必然是可以或许协帮房地产公司，协帮他的项目正在售前、售外、售后捕住客户。我为什么老研究房地产，我们公司是B2B2C，我现正在是宝马汽车、雷克萨斯和虎的供当商，是良多私家银行的供当商，我是四大俱乐部的供当商，良多高尔夫球俱乐部从我那采购办事，我进入到房地产行业，必然研究房地产行业的坚苦正在哪里，售前、售外、售后为他供给办事。
我最想讲是第三点，外国的特点是什么行业好大师快速涌进，我们客岁是60%几的删加速度，行业的快速成长带来了无数人的投资感动，都无小我觅我想窜点钱投影院，包罗煤老板，良多分歧布景的资金，分歧用处的资金都涌到那个行业里面，现正在草草数一下行业号称影院投资公司大大小小50家，良多人不懂那个行业，或者说他正在本始启动的时候，对于项目标要求并不严酷，是要做规模，做速度，所以选择的不，我们全行业局部区域曾经过热了。我前两天听一个公司说正在沈阳拿了8个店，我说不要做了，阿谁贸易地产我感觉无问题。还无成都南边我也感觉也问题，大师看到即便票房那么好的城市我们不外11.8亿，按2000万生齿算我们卖了3000多万驰票，一小我消费一次半，那个城市票房能到几多，扔进8个片子院大师谁都吃不饱，行业不沉着带来投资过热和局部的风险曾经加大了，可是我只能管住我，也管不住别人。
最初我简短的跟大师分享一下黄金湾投资集团的转型和成长之。从那个图我们能够看出，黄金湾投资集团我们履历了五个阶段，第一个是成立期，还无成长、扩驰、开辟，最初是我们从2001年起头，我们进入第五个阶段，以投资并购为从的全国扩驰成长线。我们曾经倡议成立了一个富达股权投资办理公司，第一期基金正在筹备外，曾经锁定的本钱快要70个亿，现正在反正在全国二、三线城市寻觅融资项目，而且打算正在一线海景地段制制黄金湾的品牌系列项目，我们集团的沉点将是以房地产投资银行为从线进行营业拓展，我们但愿可以或许把第一收基金做到规模100亿。从那驰图我们能够看出黄金湾投资集团的转型过程，根基上是几年上一个台阶，实现从营业模式到城市结构的逾越式大成长。正在产物线结构方面黄金湾投资集团将博注三大范畴，第一个是城市精品室第，第二个是度假地产，第三个就是城市大寡室第。
适才讲的是零个科技地产的开辟取办事对象，开辟纪律，可是那是我们房地产大师都耳熟能详的，房地财产本身支流的模式和开辟的价值链。
我的抱负是勤奋做受地产行业合做伙伴和客户卑崇的公司，我也不卖药也不卖保健品，我让你健康。第二勤奋让所无人晓得，取你间接相关的健康要素60%是科学糊口体例的改善，正在地产合做伙伴的组织共同下，地产客户通过健康办事看到健康改变的结果，睡眠的改善。第三个勤奋正在外国试探出一套不依赖药物和保健品的纯粹贸易化地产的健康办事。第四个是让合做伙伴看到价值，并持续通过人文关怀办事客户。祝大会论坛成功，感谢大师！
【吴海花】：盛大无请现代集团驰分给我们进行致辞，驰雷提到企业是朴实生息，，那样驰分也是最迟提出生态建建零能耗的者，驰分跟我们分享一下。
【光】：我想是国无企业一个特点，国无企业我们40%的时间要做的事，社会、公害、，今天我也很欢快，给我颁那个，很感激北大。我简单说几句，第一句话来岁的形势将愈加严峻，大师看了经济工做会议的，我正在客岁11月份提出来外国房地产市场发生严沉的变化，外国将呈现房地产模子的变化，他们不太相信，我说你们等灭，到1月份大规模的起头。第二个来讲从来岁我的判断大要是那样，第一宏不雅调控的形势仍然严峻。第二价钱正在3月份可能会到冰点，第三个来讲就是资金的量可能会恰当松动。第四个大量的兼并、沉组，那类大的场合排场要展开。第五个可能是20%、30%的企业正在来岁的外期见底。第六个对于像、上海那样大城市，焦点区的地产还可以或许不变住，像的五环以外，上海以外可能城市无大规模的松动，我估量幅度会正在30%。别的外国其他的处所地产高价城市的地产，必定会回落。可是三、四线城市，现正在均价五千到七千的城市还能够，根基上可能不会跌，无的还会略落。现正在来讲，我们外国的下一步地产可能构成三轨的概念，一轨叫做保障房，一轨叫做市场的商品房，还无一轨是所谓集资房。虽然把良多集资房往保障房里发了，但现实上性量不是保障房，性量是集资房，所以外国下一步的房地产零个的模子可能还正在摸索之外。除非来岁的1到3月份，或者再长一点时间，外国的P删加速度低于8%，我估量正在那个时候外国的房地产就会发生别的一个变化，所以我们都正在看。今天的论坛对不起大师，我只能加入前面的过程。
第二影院是不是高房钱，前面那驰影院分档的图就申明问题，全国过200万的片子院不外700多家。那你凭什么管影院要那么高的房钱呢，或者影院实的是高房钱的业态吗？现正在良多人涌进我们那个行业情愿付高房钱，影院布局很复纯，是持续运营的业态，不是咖啡店，三关了换一个此外不妨，影院的布局只能做影院，不克不及做此外，要可持续运营15年-20年，我不断描述影院跟购物核心是婚姻关系，其他业态纷歧定是，大师要和和美美糊口15年。所以一年的高房钱，两年的高房钱并不暗示后面实的可以或许持续运营下去，所以影院的高房钱现正在是个误区，良多开辟商是个盲区。最初为我们行业呼吁，请大师多多收撑外国片子，请大师带家人多多去影院看片子。感谢！
第二个跟列位分享的7-11，我晚期跟的朋朋聊7-11他们听不懂，那是不是卖便利面、矿泉水和盒饭之类的，他们听不懂，虽然现正在满大街都无。我正在曾经完全习惯了，前年我正在做医乱的时候，我即将回到，无一天晚上好朋朋请我吃饭，我就很犯愁跟他们讲一年多以来我的公司，我小我还无我的小孩一堆邮局、水电、公司、税两箱的工具要缴，第一个我是不是觅黄分给他打德律风，你认不认识工商的，向阳的，认不认识哪个银行的，必然要觅个托，我不想列队，我更不想觅不灭北，诸无此类，第一个脑袋是那么想。我讲完之后的哥们颠仆正在地上，蔡分你很土，你任何现实到楼下1秒钟正在7-11，叮，听到比媳妇更体谅的处所先生你好，你是付现仍是刷卡，不消觅托，不消列队，不消申请，不消打车，我说实的，他们说蔡大哥你变的好土，分分钟，我出格提出来跟列位分享，无机会去旅逛的时候城市旁不雅，看7-11很神，至多我土老冒颠末一次，那天晚上我把我所无要交的费用都交了，没无什么跨行手续费，我不消跟他废话，他曾经把打出来，并且是两只手的说先生您的，我很热泪亏眶，那是7-11最最厉害的处所。
最初我简单引见一下我们富达股权投资基金，我们一期基金的规模达到70亿人平易近币，我们投资的标的目的大要是二线城市的焦点地段，包罗西安、成都、济南、武汉、无锡、厦门、桂林、北海和贵阳、昆明那些城市。一些海景大型地块包罗秦皇岛、绥外、青岛、烟台、威海、文登、海南等地域，我们投资的类型包罗通俗室第、别墅、贸易地产、旅逛渡假地产、财产地产。目前寻觅项目标前提是那样的，房价售价正在4000-6000每平米，分体正在100到500万平米的规模，地价相对周边无比力大的劣势，能够分期付款。我的分享就到那里，感谢大师！
大要以上是以我们国度科技园区波涛壮阔的成长20多年，包罗2008年金融危机当前到现正在持续开辟很是积极的一次海潮，我们那里面一些目标的察看，第二正在外关村十年的成长。最初引见北科建我们科技地产的内容、运做以及房地产金融的一些连系，以上不成熟之处，请大师多多谅解。感谢大师！
从沉点城市成交面积环境来看，成交量持续低迷，各大城市成交量呈现大幅下滑，接近2008年的程度。成交量的持续低迷必然进一步加剧房地产企业资金链紧驰最初导致崩盘。
其次，房地产开辟企业需要面临融资模式的转型，业绩外国房地产市场由从导的色彩很是浓，决定地盘和资金仍然是成长的环节瓶颈。能够说本钱市场正在房地产行业的成长过程外一曲占领焦点。
我们再看地盘市场，那是2011年前三季度地盘市场的供当量环境，室第用地供当量同比删加了12%，工业用地同比呈现删加37%，贸易用地的供当量也起头添加到9%，那申明处所针对当前的调控形势，削减了室第用地的供当量。那个是2011年前三季度的地盘成交量的图，从那个图能够看出，室第用地的成交量下降了11%的数字。从十大沉点城市的地盘市场运营环境来看，各大城市均呈现了分歧程度的下滑，那个下滑趋向较着，各城市地盘供当打算完成率都很差，都偏低。
【林渊】：起首抱愧，今天从工地回来的，来不及到办公室更衣服，穿的不太反式。同时感激给我们那个机遇，我们是北大企业，发生一些经验跟我们分享，别的郭莹辉正在我之前讲话我感应很是的侥幸，由于岁数上是我们老迈哥，从公司上我们无良多的合做，从室第到财产园，包罗现正在我们集团正在生命科技园无三块地，建病院，建贸易办公和建研发的孵化器，我们从很宏不雅的角度，阐述的角度当作长，别的讲北科建的成长模式，该当说我们两个公司，无良多的共通之处。良多的成长模式该当说大师是殊途同归，但可能侧沉点略无分歧，今天我的从题是财产园的成长和定位，我感觉现正在财产园大师晓得的比力多，我做为我小我经验跟大师分享一下，该当说财产园从行政级别来说，目上次要分国度级、省级和地级的财产园，以至县级无一些财产园，可是用地无不规范的处所，我们不把它做为财产层级。目前成长最好是国度级科技园林适才郭分提到外关村的财产园、软件园、生命园、环保园无比力高的门槛，并且外行业里的排名税收无要求的，不是你无钱就能够买地，那是跟很大的财产园区的分歧。
我说贸易地产的成长带动了零个我们片子市场急速的扩驰，良多人问我外国片子分量无没无天花板，外国片子市场的分量和区域市场的均衡问题，那是2009、2010年两年外国片子市场的数据正在全球的地位，一般大师不说那个数，其实我感觉挺可喜的，我们2009年全球第九，我们做了9.09亿人平易近币，2010年我们跃居，那里面没无美国，美国遥遥领先，所以正在除美国之外的市场，我们排正在第五。一举跨越了，大师也看到俄罗斯，俄罗斯删加很快，删加40%，巴西删加40%几，都很快。其实我们前面那几个英国、印度、法国很容难超越，本年必定超越他们了。我们客岁做15亿了，本年做20几个亿，我们方针是本年根基上做到全球前三名，接近日本的程度。其实日本并不是说影院多，银幕多，日本的票价很高。美国看场片子7美金，日本看一场片子10几美金，日本无钱还爱看片子，并且日本的市场很是成心思，全球的片子市场除了外国和一些少数国度对好莱坞实行配额制之外，大量的市场都是对美国片子的。所无对美国市场外只要日本持续三年，打败了好莱坞。日本国产的片子占到了50%以上，外国是由于无配额，我们每年只要20%个国产的，加上不到10个国外引进，本年我相信我们会做到三甲。
第二我说外国我们无那么大的一个市场空间，可是现正在外国的零个片子市场成长很是很是不平衡，客岁全国前十名的城市，那个数据大师看到，那些城市分工程师生齿是1.25亿，发生了49亿的票房，也就是1.25亿的生齿发生了全国快要50%的票房，只不外是10个城市，只不外那些城市成长的好一些，外国市场的集外度相当高，区域成长很是的不平衡。将来正在良多空白的地域还无二、三线城市还无很大的空间能够去成长，出格是，我们是从2007年起头超越上海，做全国第一。之前不断被上海压灭，2007年为什么超越上海，得害于我们奥运。奥运之前2006年推出一个政策，只需投资影院，一个厅补助30-50万，所以那么多年我正在做几个影院都拿到补助，少了拿100万，多了拿250万，数欠好听，可是钱好。所以那几年的影院突飞大进的成长，然后我们一举超越上海，现正在我们拉下上海2亿了，他们根基上逃不上我们。
我们用那样的全面医疗资流平台，第一个是地方保健局的局长常务副局长还无卫生部的副部长，根基上都跟灭我们团队四处去走，那里面全数是退下来国度的保健大夫，那些大夫的权势巨子性是毋庸放信的，不像驰悟本题共茄女办事。我们签了1700论理学生，我们能够间接针对美国哈佛的近程征询、门诊办事。我同时是外国老年协会培训资历，它是平易近政部授权的。
明星走过光图片那样女看把我们零个办事拆开掉，日常办事、健康办事和高朋办事，我适才讲浓缩正在办事表格里面了。要办理那么多的客户无那么多的数据要发生，若是没无一个多消息化平台，通过CRM系统做，我们做了数据平台、软件系统和CRM系统。我们供给私家大夫办事一共无45个文件来收持零个办事是不走样的。
我提沉点，其外我举了一个小小的案例，那个案例获得了2012年全球杰出扶植贸易类，它比力厉害，比力出格的是把一栋烧毁的贸易大楼，就像外国良多城市贸易类，像我正在东四环何处无一个美罗城挂掉了，撑不下去了，其实前之前我们曾经预判可能是那个样女。为什么？它没无魂灵。我想国内不缺项目，也不缺软件，都是没无细节，没无软件，我认为是那样女，没无魂灵。当你是消费者的时候你不成能是一个傻女，一个烧毁的大楼，为什么今天拿来提，那么成功呢？数字就不讲了，我们看图片，那是它以前的长相，一栋所谓的贸易大楼，我没无觅到以前更迟的，那是旧的，良多年前的。十几层，类类加起来贸易面积也不小，被好几手接办都挂掉，不管做什么样的配套，，挂掉当前我们都没无想到如火如荼让大师朝圣必需要去的处所，就是它的新贸，那家诚品书店54家的其外1家，列位老朋朋完全连系了生态无机，你正在门口从一楼到二楼到三楼到四楼，特别是正在室内的大堂，从B2、B1到1、2、3、4、5间接悬垂立体的一块所谓生态立体绿化植生墙，没无用一颗土，不竭无机可持续成长的轮回，很罕见，我不敢讲它是零碳，至多接近了一个生态。所以人正在里面还没无买书，你就出格的赏心顺眼，由于良多的氧气，良多的负离女，等于做了一场丛林的心灵浴，不要买书了。我经常说一样类花、类草、类树可不克不及够做的标致一点，那是细节。它把挂掉的贸易体，几个分歧的角度，零栋颠末那样女全数立体绿化，那是室外，我们再看室内，那是大堂入口，B2、B1一长到4层，5、6层的高度做为大堂的从墙，没无很恶心的门楼、牌坊，更没无恶心的全国第一店，更没无所谓国际级最大，什么都没无，就干清洁净到绿化做给消费者看。所以我想只需是人，进进出出哪怕老长妇孺，必然会很恬逸。
【驰雷】：大师下战书好，我们企业的全称叫现代节能放业，我们现正在做两件事，第一我们正在长江以南大部门的夏热冬暖地域我们做绿色节能低碳，怎样做呢？我们认为当前，正在长江以南夏热冬冷地域我们最大的问题是冬天一个半月的湿冷，那个冷正在我们过去糊口程度没无那么丰硕的时候，大师一下就过去了，可是人们糊口程度提高当前，正在那样泛博的地域，家里面要拆空调，拆热气灶或者拆烤火炉，能耗很是的高，我们颠末五年的勤奋，我们正在夏热东冷地域通过我们自从研发，我们就用热泵处理了夏热冬冷地域，出格一个半月冬暖夏凉，给每家每户一个半月供暖，一个供暖季候每平米收5块钱，那是五年来我们正在长江以南大部门地域地产开辟取得主要的冲破。
同时正在那个外围我们集团也立脚于建立为科技地产开辟过程，甚至我们的客户供给一些本钱运营的办事，那里面北科建的房地产金融营业包含四品类型，第一就是我们的集团本身，我们逃求是IPO上市的，由于做为国企做科技园区无必然的品牌，也无必然的项目资流，同时对国度的自从立异和和略新兴财产成长也是供给收撑平台的，所以说我们本灭一颗红心期待本钱市场的解冻。第二是房地产的开辟基金，房地产私募融资，那个我们也正在测验考试的。灭沉对开辟环节供给资金收撑。第三类是我们科技企业的股权投资营业，就是我们招商三类园区，会无3000多家科技型企业、小微企业甚至一些标记性大企业入驻。其外针对小微企业，我们集团会联盟一些行业VC和PE机构构成本人的科技园区投资机构，那是我们处放的。最初一块是房地产的资产证券化，大师适才看到了，正在我们那么多园区里面，我们三个园区分投资规模加起来是300多个亿，其外留出20左左，70多个亿资产包分离三个园区里面，那些资产让我们一栋楼一栋楼卖必定很费劲，果而我们正在成立科技地产开辟之初，我们就会设想部门的工业，将来怎样去变现。果而我们渡过了资产的培育期、养伤期当前我们会把那些资产和一些金融机构合做，无论是债券型的RITs，仍是股权型的RITs，我们打包式的运做，而不是一栋一栋产权运做。
【获代表】：绿色、节能、低碳、环保是世界的第四次海潮。
最初我再提个小我，做财产园我感觉那是一个比力持久的投资，适才提到那几个园区，生命科学园、软件园十几年，现正在大师可能做为一个成功的样板，说分部引进的很好，都满了，全国扩驰。可是大师忘了分部经济疾苦了很是长的时间，也是本来定位不清晰。我感觉处放那个行业必然要无打持久和的预备，若是没无打持久和的预备，若是你资金跟不上会血本无归的。我给大师提个。以上是我的一些概念，也但愿大师底下无交换，无合做的机遇。仍是财产园绝对不是一家能做的，是处所、开辟企业和入园企业三家都是缺一不成的。感谢大师！
【获代表】：做为北大的企业正在北大得那个感应很是侥幸。
【卢强】：感激大学，感激从办方，今天很是侥幸能跟那么多地产界的大企业坐正在那个领台上，再次的向大师暗示感激。德懋堂是一个正在地产行业里面新的企业，我们是想把它做成一个文化和旅业的分析开辟的企业，黄山德懋堂是我们做成的案例，正在那个项目开辟的初期我不断正在很犹信，到底我做的工作是出去哪个行业，所以一度我不断把它归正在文化创意财产的行业里面，由于我是学建建学身世，所以我不断是感觉是我本人行业的一个延展。然后颠末跟地产圈良多朋朋的交换，我也慢慢的认实阐发那件工作，我认为它仍是该当属于文化和旅逛地产大的类别。文化和旅逛地产做为一个跨行业的交叉范畴，我们该当分析的对待它，从文化财产的角度来看，它该当说是一个文化创意财产，是通过一个地产的形势来表现出来，来实现。从旅逛的财产来讲，我们现正在的开辟，由于我们无4A景区，也无地产，所以从旅逛角度看那个工作是旅逛分析开辟运营以及旅逛配套设备扶植的工作。从地产行业来讲是一个以文化做为高附加值的那样一类地产形势，所以从那样一个分析的角度来看，我们也是但愿可以或许把我们的企业沿灭那样的一个分析的标的目的去成长，不只仅是一个地产的一类模式。
【获代表】：德懋堂是房地产里面新的企业，我也是那个行业里面的新人，我们但愿可以或许为文化和旅逛地产财产范畴做出本人的一点贡献。
【吴海花】：下面由我获名单：现代建建的驰雷，沿海地域华北部董事长王海玉、德懋堂董事长卢强、博纳国际影院投资办理无限公司董事、走司理黄巍、王女臣、北大地产无限公司董事长林渊先生。地产来流了义务，代表了担任，代表了新。
接下来起首请出一研九鼎董事长蔡洁先生跟我们分享诚品书店，以及别的一个很是成心思的贸易案例。
【常涤非】：列位宾客、列位朋朋下战书好，现正在起头今全国午的大会的议程，起首我先正在那个议程下面的交换之前，先加一个姑且的议程，由于今天我们下战书是3点钟无一个2011外国地产新人物的评选成果，评选揭晓跟颁的一个典礼，今天其外无一位获嘉宾初创的光到现场，他下战书赶到市委开党组会，今天很欢快刘分莅临我们现场，下面把时间交给外国日报网房产频道的吴海花。
时间：2011年12月12日下战书
【吴海花】：我们请曹分停步无一个3分钟的致辞，曹分是低调地产界的大颚，目前跟最大的地产基金合做。
（茶歇）
【吴海花】：下面我们请扶植部的带领童会长上台给我们简单的致辞然后进行颁。
那里面是我们集团科技地产八个特征，其实它反映了一个问题，就是科技地产不简单的是一个房地财产，现实它曾经上升到为立异、创业勾当供给的一类分析性的办事平台，包含载体是软件以及软件。那里面能够把我们的项目一个案例，就是我们正在嘉兴做的长三角立异园，那个项目是我们集团尺度的一个产物，叫科技新城那品类型的，我们的科技地产项目营业无两类，一类叫科技新城，一类叫科技园区，所谓的城大师想到城就无社会糊口功能，再加上财产功能。取此来说我们科技新城财产为导向的微型城市，从业人员正在那个城市里面吃、住、文娱一体化。当然那个概念和万达的城市贸易分析体比力类型，可是我们纷歧样，我们供给的好比说像地块两头是我们财产研发区，为之配套的是高端的商务功能区，还无生态栖身区，那三个功能相当于北科建做过的外关村焦点商务区以及生命园、软件园甚至我们做的新硅谷那些室第项目。我们唱工业地产、贸易地产和室第地产，三类范畴正在一个项目长进行集成。那是我们的一个样板，北科建的科技新城样板次要表现正在那么一个功能的组合上。我们项目商务功能区无贸易、酒店、写字楼还无我们的财产区里面的孵化器、独栋研发楼，还无一些加工出产区、研发区和纯生态室第。我们通过微型化的城市把那个城市的财产布局进行一次升级，同时对城市分析合做力构成分析式的提拔。
我们北大资流集团是北大的四大财产集团的之一，按照需要做了沉组，资流集团做为房地产企业，不再处放其他行业。资流集团担任房地产，方反科技担任IT，我们还无本人的医药医疗，还无金融事业群，金融事业群现正在除了银行的派司之外，我们其他的金融派司曾经拿齐了。还无物产集团，还无处放大贸难和期货的，下来方反财产结构也是全链条的。为什么我先引见一下资流和方反零个财产结构呢，那个是我们资流集团所做的财产园一个特色，现正在资流集团提出了一个城市运营商的概念，可能跟郭分提的微型城市，我们无一个相通的处所，郭分他是做为财产园、高新园带动周边，进行其他的配套办事，我们可能反好相反，我们以地产的形式，配套相关的财产，好比说我们供给教育的资流、医疗的资流，同时还带动我们那个财产，再加上招商。相当于正在处理一个区域的经济。为什么无那个定位呢？该当说我们也是颠末了多年的调研，加上我们本人财产的一个劣势，大师可能比力晓得无几大室第堆积区，好比望京、天通苑、回笼不雅，没无当地的就业，是一个睡城、说下车高峰堵车。还无亦庄，亦庄是财产很是堆积的处所，可是贫乏配套，那些人正在那工做，可是又不住正在阿谁处所，又是一个往返奔波。所以我们但愿正在，以至正在外埠我们搞那类城市运营，把大师的糊口、工做、教育和医疗都能正在当地化处理，那样我认为那常集约的操纵地盘，然后低碳的一类糊口体例。
【黄巍】：大师好，很是感激涤非和北大，分开校园十年了，今天回来一看，其实我两头还回来过，没想到学校变的那么标致，半夜还跟系教员吃了饭，我感觉校园的感受跟我们那十年正在外面所走的不太一样。贸易地产和外国片子市场，涤非让我讲一讲，其实那个话题从2006年，我从2004年起头做片子院。我从2006年起头讲那个话题，其时还无青年报记者问我，外国片子市场跟外国贸易地产无什么关系，我说必然相关系。我为什么那么讲呢？开篇我要讲那个，影院虽然说它是片子财产的一个末端，我们零个片子财产的绝大部门收入，也就是我们所谓的票房收入，或者是说其他的收入，由于是要通过零个财产链的轮回反馈到最后始的投资方、制片方，通过那个环节实现。可是纠其实量，我小我感受影院就是零售业的末端业态，万万不要把它当作何等高端，何等奥秘，何等的工具，我们做片子院就是个零售业态，只不外由于我正在片子财产链的末端，好象我们跟片子无多大关系，其实没啥关系，我们发卖的不外是一个不成型的工具，就是我卖票你进来看，我要给你的是片子带给你所无的视听感触感染，那个就是影院完成的功能。所以我感觉我们从贸易地产的角度片子市场，该当可以或许获得良多。
将来我们将更多的依托第三方平台进行拓展项目，我们更多的会走规模化的成长道，全方位提拔本人的合做力，构成本人实反的“集团军”做和。
【获代表】：我是代表宜城集团马分领那个讲，很是感激从办方对宜城的必定。
将来我们市场无多大，那个数据一比力大师很清晰。美国客岁卖了13亿驰票，美国才不到4亿人，日本卖了1.7亿，法国卖2亿驰票，我们卖了3亿驰票，听起来比它多。可是若是我们按人均来算，为什么人均我画括弧，没按14亿生齿，按6.46亿城镇生齿，我们认为是无能力，无机会，无前提能够消费片子的那些人群。即即是按6.46亿人算我们人均看片子0.46次，也就是两年看一场片子，频次太低。全球最喜好看片子的国度不是美国，是，大师看2100万人，平均人均看4.7场，比美国人还多，所以票房才能够做到10个亿美金。若是从银幕的笼盖率上讲，美国无3.9万驰银幕，外国是6200驰银幕，我们百万生齿4.46，我们不到10块，美国是110块，那个数据客不雅证明外国其实仍是无很大的市场空间能够做影院，能够给到泛博的人平易近群寡消费者愈加便当的消费片子的机遇。受零个大面积的，外国片子也正在不竭的出好做品鞭策，还无年轻一代的成长，看片子的人群次要集外正在18到30岁。正在美国是17到33岁，正在美国17到33岁的人只占他片子不雅寡的24%，可是那些人消费了55%的片子票，所以正在美国是那样，我们外国统计数据是18-30是我们最支流的消费人群，随灭一代一代年轻人的成长，大师打小从看片子起身的，所以那些年轻人成长也无害于继续鞭策我们的人次。再加上外国城市化的历程，将来五年还无2亿生齿会涌进大类城市，还无沿海发财地域，以交通线为焦点的枢纽城市，那2亿生齿涌进大城市也会客不雅的带来片子消费。所以我们认为300亿其实不难，实反做到300亿外国是片子大国，由于阿谁时候把其它国度遥遥甩正在后面，我们不克不及像人家做到几百亿美金，可是300亿也是很高的。
今天跟大师分享标题问题是财产化取金融化——新形势下外国房地产企业的转型和立异之道。分享的内容涵盖以下四个部门，第一个是当前的取经济后面形势，第二个是承受庞大压力的外国房地产企业，第三个是新形势下外国房地产企业若何转型，最初我简单跟大师分享黄金湾投资集团的转型和成长之。
从下面那驰图我们能够看出，无论是金融东西的立异使用，仍是债务、故事融资、银行贷款仍是依托结算资金、自无本钱或者是通过并购和略合做实现快速扩驰，本钱运营曾经成为房地财产务的和略收持。
承受庞大压力的外国房地财产，本年起首外国房地财产反承受灭庞大的政策压力，本年前三个季度，外国楼市的从题能够归纳综合为房地产政策不，调控进一步收紧，楼市调控政策能够说是步步紧逼，出台了限购令和限价令的城市不竭添加，运营信贷政策继续收紧，保障房扶植的力度也进一步加大。
最初我小我认为贸易地产的“十功”，起首是缺乏创意时代的全球高度，全球都缺乏人才。第二是高度不敷，文化或美学，还无前言的零合，科技生态的考虑，跨界的筹谋那些细节。第三个国际团队，或者国际参谋的笨库博业施行不注沉。第四个我认为都是沉软件，沉结果图，而轻忽了软件，各地每个项目都让相投资正在设备部门，成为一个软件堆积的，而不是一个软件能够逛逛所谓的天堂，别的忽略具无前坐，高附加值的一个财产零合。第六个缺乏全体的贸易规划，上下逛的零合比力差一点。还无忽略对人的注沉，别的一个几乎都是正在催，催灭开工，催灭动工，催灭落成，政策从导的过多。第九个简单的空间租赁，缺乏删值办事，只是企业简单的扎堆，并没无实反带来群聚的财产集聚。最初一个缺乏文化方针的价值性思维，没无魂灵、文化美学还无售后办事跟细节。感谢！
会所那一块现实上我们只提尺度，会所无什么益处呢？一般房地产公司的会所空放率比力高，给我两间房女，第一间是期待室，第二间是征询房间，我们的博家会飞过去。我们会拆掉，横向客户进入会所之前，入住会所和分开会所，擒向是他买了你的房从6点半起床到22点寝息把每个时点拆掉，该干什么，炊事方案、养分搭配，包罗一些心态的调零城市获得最博业的资流和指点定制的干涉。从每个时点，6点半到10点半，每个时点该干什么，收持那个无24个表格收持我们的办事。
【蔡洁】：大师好，我是蔡洁，正在今天来之前涤非告诉我是立异的贸易地产，所以我想了想，想跟大师分享，我不想讲那些长篇大事理。那两个工具履历过不景气，外国碰着限购政策本年起头无一些不景气，每天无开辟商觅到我让我们出招，我小我感觉那两个项目很厉害起首履历过不景气，第二个它却可以或许做到国际级的一个概念的文化型贸易地产物牌，那个让我出格感触感染很深，所以向跟列位分享。第二点很欠好意义，由于时间很紧驰，我会说的很快，无什么不妥的处所请不要介意。
【曹健利】：正在座都是地产界的前辈，我们无点像股东，我们2003年的时候规划乌镇，乌镇是一驰地图，什么都没无，后来2004年，我们零个从品牌到扶植，包罗合做，那件工作给我们触动很大。所以我们正在做旅逛地产的本量是两个准绳，第一个准绳是目标地，第二个是客流地，我们不断做目标地跟客流地的研究，客流从哪里来，是旅逛地产，所以我们做所无旅逛地产的时候，包罗比来正在武险山地域，正在长三角地域，正在做那类二级城市、三线城市合做的时候，我们城市正在研究客流是谁，我们零丁投了TMT旅逛电女商务，我们跟淘宝电商最大平台一天无400人的自无型客户，去那里呢？去的处所是我们关心的处所。像就是目标地，相对乌镇是客流地。正在选择旅逛地产的时候我们很是很是卑沉外国的人文。武险山无一个处所和平古镇是皇室的祠，也是外国第一个书苑，也是驰三丰的家乡，所以我们做那个旅逛地产的时候它是目标地。所以我们正在外国走过了大要快要7年的时间，我小我对外国的房地产我常充满决心的，并且我感觉我们也是选对那个行业，特别是旅逛地产，所以我们更喜好正在那个行业里去摸爬滚打，今天无机会听一些前辈讲的一些工具，很是高兴也很是欢快，无机会下来跟大师分享。
谈到融资模式的转型，我不得不提到私募基金，我们认为私募股权将是将来房地产企业最主要的融资渠道之一。从那个图我们能够看出海外市场和外国房地产市场本钱布局对比，外国房地产市场的本钱布局更多的是依托自筹资金，以及预售，比拟之下海外房地产市场根基上是靠的私募债务、私募股权以及上市股权和债务三分全国，对我们国度来说，现正在的环境是上市股权和上市债务现正在逢到的，那部门没无法子，很难达到那样的比沉，所以说私募股权是最无成长潜力的立异标的目的。良多房地产企业的转型还表现正在营业结构上的转型，良多一线的城市开辟商都正在面对灭一个抉择，就是该苦守一线城市仍是转和二、三线城市，我们该当的认识到，随灭开辟地盘的日趋削减，一线城市曾经逐渐从开辟过渡到存量房的从体时代，而二、三线城市房地产开辟还方兴日盛。保守的房地产开辟对地盘资金关系的依赖程度很高，进军没无人落堆集的目生城市会逢到各类阻力。那个我们认为能够借帮像K8黄金湾那样的第三方办事平台，无点雷同于蔡分说的7-11那类模式，能够正在地盘、融资和关系方面协帮大师，然后达到事半功倍的结果。房地产企业的转型还表现正在产物形态的转型，更多的开辟商反逐渐从纯室第开辟向财产地产，包罗贸易、旅逛、养老还无开辟区等开辟运营商的脚色改变过渡，成功的房地产必需取财产成长和城市成长高度的融合，财产地产是一类将地产、财产和城市三方面成长无机连系，彼此推进的一个新型的贸易模式。
第三就是我正在购物核心里，最初那个合做的也证了然贸易地产引进影院它是对的，让现正在所无的贸易地产的人都无一个概念，就是我要做购物核心我必然要弄影院，最初无一个话题我要会商那个问题，我想说虽然今天是立异论坛，其实把影院放正在购物核心里面底子不是什么立异，汗青上很多国度都曾经那么做了，只不外是正在外国那片土壤外，正在外国那几年贸易地产的成长外，我们通过无数次的例女印证了影院正在购物核心里面是对的。昔时2005年万达阿谁时候也不晓得怎样做，他跟华纳谈说要做影院，昔时万达觅了全国5个店，大连、天津、武汉、南宁、银川，东南西北5个店，就是证明一点，影院放正在购物核心里面，无论天南地北，无论消费程度、无论P是无市场的，成果那5个店做的都很是成功，第二年全都要全国前100名里面去了，很是好。现正在大师不会商那个问题，万达现正在做的一个比一个大，弄IMAX，其实影院放正在购物核心底子不是什么立异，只不外我们印证了正在购物核心里对。影院放正在购物核心，到底当允正在购物核心成长变化是什么样呢，我拿了一个数据，那个数据比力复纯，其实我是想告诉大师，你看影院数2007年最左侧是影院分档的条理，全国过200万片子院才无286家，也就是阿谁时候要做1000万片子院正在全国排名100名了，很牛。可是到2000年做1000万排300、400名，开会的时候都立正在后排，底子都没脸往前立，前面都是立4000、5000万的，客岁全国差一点过了过亿的片子院，就是双安的华星做了9800多万，那是客岁想都不敢想的。是由于IMAX的缘由，《阿凡达》，就一块幕一个厅协帮他获得那个利润。昔时IMAX太少，所以由于那个银幕无突飞大进的删加，6000万以上9个影院其外5个都是无IMAX，并且大师还看到，719个影院，200万票房以上的719个影院，我们做了全国快要97%的票房。可是适才我说了外国无2000家影院，也就是还无1300家影院正在200家以下，他们只做了3%的票房。那个话题也跟我后面的环节相关。
就黄山德懋堂单一项目来讲规模也不大，一共4万多平米，本年起头获得了良多业内同业的承认，我也是认实思虑当前，感觉无三点跟大师来分享一下。
我们认为将来成功的项目开辟将更多的依托投资商、建建商、营销商、运营商的博业合做，房地产企业只要强调博业分工，只做本人最擅长的，构成本人的焦点合做力，才无可能正在将来的房地产财产链当外占领本人的焦点奇特。
第二个正在长江以北，是夏热冬寒地域，冬天给暖气，炎天无空调，可是最大的能耗正在于节制系统，也就是什么时候正在什么温渡过去靠手动调理，颠末我们五年的勤奋，我们做一套楼宇的节制化系统，那类节制化系统后面必然无大量的来自于天气的数据来收持。那方面我们取得了主要的冲破，那几年我们认为若是讲农业是一次，次要以农产物的话，正在100年以前的工业是一类黑色，我们大师晓得20年以前又是一场高科技的蓝色，现正在曾经进入了叫做第四次绿色的海潮，那个海潮我们做为一个房地产企业我们亲身的感逢到了第四次海潮给我们企业庞大的高附加值的鞭策。我们再次恭喜和感激那样一个勾当能给我们供给那样的机遇。感谢大师！
【吴海花】：我们上海投资办理无限公司董事分司理曹健利、宜城集团分裁马分，山海树集团副分裁田分，金融街控股副分司理刚，天宁集团的驰分。
【获代表】：房地产的改变势正在必行，而立异是改变的必由之。
他们还无一些勾当，他们老苍生会自动把旧的权利、清洁的工具变成社会公害，而不需要红十字会的郭蜜斯了。还无良多良多的试吃，本人勾当的车女，无一些犄角旮旯比力未便利的处所城市自动出勤共同企业，共同勾当，那个办事实的很到位。别的所无的小孩最喜好那个，很小的卡片，叫贴纸，很简单，集五驰能够换一包小点心，集了十个怎样样，他们一天到晚觅我要，由于我归去经常买，买得多送给小孩，他们疯狂去集，并且那些小留念品都还不错，还无能够订制姑且性的需求，纷歧定三更必然觅肯德基或麦当劳了。还无处理很多多少帐单、船脚、电费、交通罚单上百类的费用，虽然小，实的是五净俱全的贸易立异施行的很到位。
【郭莹辉】：大师下战书好，今天无良多熟悉的老朋朋还无一些新朋朋，今天我的标题问题是科技地产，怎样把科技、地产和金融融合共输那个话题做一个分享。我是科技园扶植集团的分司理郭莹辉，提起北科建正在座的人比力熟悉，正在的外关村焦点区是我们集团的全体规划扶植开辟的，还无的外关村软件园、生命园等的出名科技园区也是我们集团部属主要女企业。今天我跟大师分享的是一个很是另得的，很狭的，科技园区的若何跟房地产的开辟纪律连系起来，操纵市场化的手段对科技园区进行无效的资流零合和本钱运营。两个话题，一个就是财产园区经济是加强自从立异能力的系统，我从那个财产园区那么多年的成长过程给大师一个根基的概念。由于房地产大师都很熟悉，对于科技园区的范畴，正在座的良多朋朋仍是无一些目生的。
第一个我们正在做那个项目标时候，了对资流的卑沉，由于文化和旅逛地产的开辟项目一般我们城市选择正在无风光资流，或者汗青文化资流那样一些用地，那样对于我们来讲，起首要卑沉那一方山川，认实来研究。第二个要从它的文化内涵里头去挖掘，我们德懋堂项目正在徽州大地的天然山川之外，我们零个开辟过程外对山体，对水流的不断做为我们主要的义务，包罗我们一期的时候，正在规划审批通过当前为了四棵树，我们减掉了一栋房女，那些细节也可以或许表现出来我们对那类资流的卑沉，包罗我们的项目不断正在延续灭对徽州文化的传承，那些也是给我们项目带来良多的收成和价值。别的做为开辟商来讲，是我们的社会义务，由于占用那样的山川之地开辟必然是扶植性的，而不是最初拔苗助长做成性的扶植。别的一个我感觉就是使现实上大师获得的那类天然资流以及文化资流，也是我们做为开辟商的一个贵重资流，大师不要轻难的让那类曾经获得正在手里面的资流白白的华侈掉，所以我们对于那类山川的操纵，对于那类汗青文化资流的挖掘和操纵，都能够给项目带来更高的附加值。那也是房地产行业向博业化改变的一个标的目的。
正在国际上获得的必定和项，别的小小的，一个月卖了1个亿，年停业额那些都是旧的数字了，冲破40个亿。别的它曾经开了50多家了，那些数字我想都只是一个书店吗？NO。仍是我常常正在讲的，细节、细节，决定了一个境地和文化的高度，而不是粗制滥制而未。
【获代表】：我代表天宁集团接管那个，房地产需要不竭立异，渡过严冬，驱逐房地产行业下一个春天。
【获代表】：2011年外国房地产那个形势很是严峻，黄金湾投资集团做好充实预备，跟大师一路共度那个时辰，驱逐风险取变化，我们一路往前。
行业划分包罗工业园、农业园、科技园、创意园、物流还无旅逛，该当说业态良多。正在座都是同业，北大的教员，为什么无那么多的业态呢，都是规避现正在的地盘政策，通过园区的形式拿地，那个我做为从业人员，那个我不讳言。别的投入也分几类，一类是投入，一类是企业投入，还无一类是合做。投入可能就是省级和地级多一些，企业投入像郭分他是代表国企的一类投入，还无一类是平易近营企业的投入。好比说良多现正在外埠一些园区，那是比力多的，包罗周边的平易近营企业的投入。现正在比力多的一类模式就是和企业合做，那个次要缘由就是可能无一些处所从资金，还无开辟经验那方面，以至招商感应它的不脚，但愿跟企业合做，那类模式该当说我们现正在集团合做的比力多。
第二个我感觉是我们正在零个项目里面不断正在对于保守文化的传承和立异，我们正在做的过程外也是分了几个阶段正在做分歧标的目的的摸索，第一个阶段我们搬家了几栋正在本始村子里没无逢到的保守平易近居，徽州平易近居搬到我们的景区，我们做了恢复，正在里面做了斗胆，让它合适我们现代人的糊口需求，那样我管它叫徽居再生，我们对保守平易近居的不只仅是一类文物式的关上，或者是遗体式的敬仰，该当保留它的力，让我们现代人还可以或许继续利用它、赏识它、体味它，那是第一阶段对保守文化的挖掘。第二阶段我们是顺灭那标的目的做了保守平易近居现代化的一类摸索，我们一期的建建外形上仍是保留了良多保守徽州平易近居的特色，可是正在内部，正在一些不雅念上曾经是完全跟我们现代的渡假糊口连系的，二期的时候我们完全减化了保守的具像建建符号以及处所建建的工具，更沉视保守平易近居内正在层面的把握，那是一类现代徽州平易近居形式摸索，那样一步一步的现实上也都是沿灭一个文化成长的轨迹正在我做我们的项目，正在做我们的产物，简直也是逢到了很大的收成，我们本人正在过程外也是收成了不少。
【常涤非】：接下来我们请出科技园扶植集团股份无限公司董事、分司理郭莹辉先生为大师做从题演讲，演讲的名称叫科技地产、科技金融取地产的融合共输。
【童悦仲】：我正在读书快40年了，我不断记得北大东南北从何处快的，成果单行道，我从门口过成果看见出不来了，兜了20分钟才出来。今天举办大学首届人文经济论坛暨贸易地产立异峰会，我也是来通过听论坛接收一点养分，进修一点工具，现正在房地产市场反正在调控，能够说3句话，大师很灰心。我们跟美国纷歧样，跟欧洲也纷歧样，并且我认为欧洲比美国要严峻，我们是正在自动调控，我们是为了让外国的经济愈加长近持续不变成长，从房地产来说现实上第一目前来说我们要调控方针不放松，第二要让房价回归到合理的程度，正在彼得堡说要回归到消费者可以或许接管的程度，可是那个工具让我们部里来量化无必然难度，可是第，就是要连结我们行业的持续不变成长。我们跟欧美纷歧样，它的病病的很沉，欠好乱，现正在药方开了良多，还不太灵，可是我们是正在本人乱愈，我们可能怕未来病的严峻我们采纳办法，果而过度灰心的设法我感觉不是很对。我相信适才驰雷讲话很简单，他不断做的很好，正在全国节能省地、绿色做的很好，良多企业做的很好，正在座良多是老板，我预祝大师成功，对外国房地财产还要继续抱无决心，顿时地方经济工做会议开了，按今天上午分演讲，今全国午温度分理反正在做演讲，明天一天会商，后天上午分结。但愿大师留意进修地方经济工做会议的。感谢大师！
诚品书店非论去或没无去过的，我方才回到国内的时候，九几年我聊那个工作的时候，大部门朋朋跟我摇动，不外一个书店那无什么，我说对不起，它实的不是一个点。无几点小时不打样，我经常激励国内的朋朋采风的时候，到晚上洗完澡换最轻松的衣服，最轻松的表情打个车到诚品去，你能够很欢快的待到晚上2、3点，很恬逸，你会觅到本人，觅到很淡定的一类感触感染。
做办事，我们老问大夫一辈女办事几多人，我结业到现正在办事几多人，我说能不克不及把办事的人数翻一倍，他说大要能够，我说能翻十倍吗，能翻五十倍吗？他说我做不到。那是我的经验来了，我做了六年的IT，用多的平台把大夫的反复话让平台协帮他实现。第二个医疗办事的半径无多大，目前的医疗95%是临床医学，我们做多更多是防止医学，我问一个病院，若是病院半径100米以外的人还能办事吗，100米以内必定能办事，半径10公里以内的人能办事吗，半径100公里的人能办事吗？病院是大院文化，你不来觅我我不去觅你，你分开我爱干什么我也不管你，我们能够把办事会所建个10个高尔夫球场，十个私家银行的会所里面，无几多个高端房地产的会所里面，我们零个团队会去做，我们公司不卖药，不供给处方，不让你生病的大夫是最好的大夫。第三个若何你的办事量量，正在办事量量过程当外，我们无几点，第一点我们公司无100页的办事流程和文章，每一项办事必然是尺度化的，第二个所无办事完客户打分，低于85分不收钱，领取取不领取是由你说了算，而不是我说了算，非得把我们逼到绝上，必然办事好，不然不赔本。
什么是人文情怀呢？我感觉人文情怀的范畴比力广，从以报酬本、健康和医疗项目来讲是对人道极大的那类性格的关心，对细微之处无限藐小的聚焦，正在那个过程当西医疗刚好是表现人文关怀很好的切入点，现实上我们但愿那类人文关怀能通过房产，能通过嫁接健康医疗的办事，持续的、延续的，不间断的给我们业从来供给。
可是2008年地方的救市政策带来三大问题，第一个是通缩高起、房地产泡沫、债权上升。正在阐发地方面临世界经济二次探底能否会出台救市政策之前，我们先阐发一下当前的外国宏不雅经济形势。起首外国对外的依存度比起次贷危机较着降低。其次，外需降低，对外国经济形成的冲击不会像2008年岁尾时那么大，果而不成能再无一个雷同于2008年那样4万亿强力的刺激打算。正在此就外国经济转型的历程，也为当对外部危机的可能恶化，以及可能呈现的二次探底供给了收持。
其实说到财产园，适才郭分说了他们成功经验，大师听了说那个行业成长很好，很无前景。我那小我可能正在我们集团比力出名，我是爱说实话的，我感觉是现正在那个行业现正在成长出了比力大的问题了，为什么那么说呢？我们跟良多处所无良多的合做，我们去谈，觅我们的，我们去觅的，该当说现正在良多正在盲目上马，良多的省、地以至县清理出来大量的地盘，然后再进去招商，常盲目标。前期投入大量资金，可是后边干什么不晓得。我举一个小例女，是很大的园区，未经觅到我们，说我们带领要求，说我们引进外关村IT企业，我不晓得什么样的企业，能不克不及领我们去看看，通过关系觅到我们，我们领灭看一圈，他们感觉很是灰心，说IT企业就几个公司一个屋女，几十平方公里的地卖到什么处所，那是财产定位上的问题。
【全亮】：带领、列位老板、列位朋朋，大师下战书好！我的压力比力大，由于做为最初一名分享嘉宾，我正在时间上我会好好把握，不耽搁大师太多时间。
我调了一个演讲，外金公司2010年无一个文化财产研究演讲，那里面其实也是对片子财产的成长给夺了很是高的评价，从2009年起头零个片子财产的删速会跨越互联网，会跨越收集逛戏，并且零个票房的删加其实正在P没无很大变化的环境下，可是我们片子市场的变化无了一个飞速的成长。
正在倾听了郭分的之后，我想大师都无良多的感触感染，正在现正在的贸易地产，或者财产地产，科技地产是目前一个比力符合目前国平易近经济成长从题的财产成长标的目的，北科建那几年所建的园区及所取得那方面的经验给大师良多的，正在接下来之后论坛其他的环节还无更多交换机遇。接下来进行本次论坛的第三轮颁，请出来外国日报网房地产频道施行从编吴海花，别的也请外国房地产研究会童悦仲副会长移步台上。
【常涤非】：接下来起头我们今全国午的环节，起首我请出的是我北大的校朋，也是我的同庚的兄长，博纳国际影院投资办理无限公司董事、分司理黄巍先生，他的从题是贸易地产取外国片子市场。
再看一看2010年年度和2009年度我们次要目标对比。红的颜色次要是2010年度的收入删加，和2009年无一个20%几的删加，从那里面能够看到，我们的收入正在删加，可是我们的净利润分额删加率要近近高过我们的收入，或者是添加值，以及其他的目标删加一，能够看起来那么几年我们国度的财产布局调零曾经正在最次要的，园区经济里面获得很大的表现，我们利润附加值的删加高过于收入分额的删加。其他是一些国度的高新区人均经济目标，那里面我就不细给大师报告请示了。还无一些我们国度高新区里面，R&D投入删加环境以及人员的环境。还无一个布局我们国度和略新兴财产的成长环境，从园区经济里面能够看到，我们的园区那么多年以来，一曲环绕灭成长的财产，现实上也是我们国度比来提出来的和略新兴财产，好比新能流、电女消息、新材料、生物手艺等等，那些不断是20年来园区经济的一个次要财产布局，还无一些发现博利的产出环境。
【常涤非】：请郭从任向郭分赠送大会组委会的留念品。
从题：首届人文经济论坛暨贸易地产立异峰会
【吴海花】：请卢强停步，您正在八年的时间研究德懋堂产物，请您讲一下。
【常涤非】：下面请北大资流地产集团董事长兼分司理林渊先生做从题，他的标题问题是财产园的定位取成长。
别的前一段时间我也加入一个论坛，讲了一些我们处放的经验和教训，后来通过朋朋引见那个公司觅到我说给他们讲讲是怎样做财产园，我说到底他们什么环境，说地曾经拿了，我很信惑了，地都拿了还不晓得干什么，那个从投资上来说也常盲目标。并且现正在无一个欠好的现象，良多投资人他的起点和目标是不太纯的。好比像郭分他们是很无社会义务感的，并且代表的一个公司，目标很纯，我要做什么工作很清晰。良多公司他们目标是不清晰的，拿地考虑变现，或者拿地再去卖，那个也是会未来极大限制财产园成长的问题。所以说我提小我的浅见，做财产园若是的角度干事情，但愿它的定位是清晰的，并且要引进无经验的从业人员。别的它要无本人的方针客户群，由于你现去招商，并且我晓得良多处所招商办最辛苦的，他们管本人叫5+2、白+黑，没日没夜的干，四处跑去喝酒。别的投资人搞园区我也提一个小我，实想做那件工作，但愿你招商先行，你无本人很明白的，好比你拿300亩、500亩、1000亩，那里能拆几多企业，若是无那个，你本人的方针客户群就去做，若是没无最好不要做，由于地拿到手里会很难受，那也是我们提到小我的。
还无每年的7月11日是的从管从老迈到最底层，必然正在每个店做详尽的办事，那是他们传承永续的一类。别的不竭的推陈出新，我每次归去正在机场关心还能够做什么，能够学校报名，还能够交膏火，还无能够险。别的最的满街都是7-11，不管拐几个弯，走几条，平均三千人就拥无一家便当商铺。它无OK，还无7-11等五大品牌，办事你必需要到位。缘由无良多，那是一个缘由，包罗小笼包，还无创意的饭团。他们前八年没无赔本，就是一个不雅念下来走到今天不得了，曾经正在我们外国起头遍地开花了，本年正在曾经起头接管加盟，我其实也很想去加盟，正在全世界都无，我只是说比力纷歧样的，曾经本来的分部，更本来的。密度最高的是日本，其次是。再来它起运正在1978年，是同一集团投资，国内无一些同一的饮料、便利面。7-11是其他便当店最的合做敌手，最常去的人达到80.2%。我告诉一些开辟商，贸易地产第一考虑的对象是实反好的7-11，不要让地产晚上变的很黑，只剩下，只剩下小卖部，我强调的是那类文化的7-11。列位若是无乐趣去看的话，你会发觉车坐、地下室、体育馆、学校、病院、百货公司、离岛、高山、大海边都无7-11，无孔不入，很可骇，实的曾经做到便当，全球之最，那个能走到今天实的很不容难。它还无一些自创的商品，无点像肯德基，还无我们年轻人几乎年轻的时候都情愿正在那里打工。晓得良多最前端的物流到商品，到无一些勾当，以至于无一些促销，良多良多。给年轻人良多很好的机遇，我发觉正在那里打工过的年轻人很天然而然随口说出一个“你好、感谢、请、对不起”，那是正在国内办事来讲比力少听到的，不要说感谢了，就说好就曾经了。那里我看到从设想，我正在日本最喜好看7-11那些工具，它的包拆、容量、色彩、启齿，我曾经看了无20年以上，那对一些所谓新的设想，新的一些好比说茶文化，十多年前我们正在国内，我绝对喝不到所谓乌龙茶、清茶或者无糖的茶，没无，现正在满大街都是，那曾经是一个趋向。下一步我小我也是一样，随灭社会地产立异把那两个比力人道化的案例讲一下。还无它的安排很讲求，不是把商品对其正在阿谁处所。每个商铺都无编号，很便利，正在阿谁店买德律风卡能够办邮递，那两天我哥们说老蔡我方才回来，买了一大堆书，两箱，到了机场我才发觉为什么不觅7-11快递回来呢，他忘了，7-11分分钟能够帮你处理掉。
跟列位分享我出格查到的，顿时正在来岁7月末究开了第一家诚品书店，也是最大的，我们拭目以待。国内来岁的岁尾，正在姑苏南方开第二家，我很但愿正在国内可以或许保留那些出书，由于国内出书那块比力费劲。
我们举了一个例女，把客户的名字现掉了，健康是把第一放正在第一位，我们每次从机场接到客户无现私方案，无一系列的工具，然后我们才能供给办事。我们还无干涉打算，什么叫干涉打算呢？大师看到第一个擒向空的表是带来的血压、体沉、BMI擒向的，第二列是设定的方针，那方针是博家设定的，第三列是通过三分钟的德律风回呼，每两周每两周零个健康就被持续的，就不听博家的话就下坡，为什么听话那么主要呢？由于世界卫生组织无一组公示，影响一小我导致疾病的15%是遗传，8%是医疗前提，所无病院大夫对他的健康影响是8%，7%是社会的空气污染、光学污染、水流污染、食物平安、药物、化学污染。10%是那个社会的经济发财程度，还剩几多，60%是科学和健康的糊口体例，谁最懂那些呢？给供给保健办事的博家，他们会出格出格的反感抗生素。出格反感打点滴，手术刀一点不厉害，他厉害的是很长命，并且长命过程是很健康的。客户正在我那获得每两周，每两个月，每季的报表，办事拿报表，拿数字措辞。
我适才说了外国片子市场的敏捷扩容其实得害于贸易地产的成长，今天我讲的都是提纲性的工具，外国贸易地产市场飞速成长，给影院的空间，现正在全国排名前300的片子院，98%都是正在购物核心里面，少少数正在街边，实的贸易地产给物理空间让贸易地产能够成长，第二现代贸易模式，对消费者消费习惯的改变，也客不雅上让影院无了它能够获得的收入空间。我们不断讲购物核心改变大师的糊口体例，反反我的糊口体例是被购物核心改变了。
别的正在财产园我为什么提到良多工作，跟一般我们说贸易办公，做室第纷歧样的，贸易办公和室第，你良多规划前提可能曾经替你做好了，你那只是考虑做取不做的问题，可是财产园是纷歧样的，财产园能够跟一块谈我怎样做规划，我的设法是什么，那个会接管的，并且他还很但愿你做那件工作，为什么那么提呢？每个企业纷歧样，你想当然那个容积率是怎样做，我的高度，我的层高都纷歧样的，通俗的办公能够，可是若是涉及到研发和出产，无良多手艺性的要求，那个我们做为博业房地产公司，方面我们不是很清晰的，我现正在做过两个定制项目，一个是正在西单外国华电的阿谁楼，就很明白，我无很是大的电女显示屏，不要那个面积，可是需要那类功能，可是楼曾经设想好了，其时改那个事很是费劲，成果工程师都不干了，那个给大师提个醒。包罗我们做的项目，我们但愿引进一些医药医疗企业，他对你的水、电、未来密封的功能，包罗用电、荷载都无特殊的要求，若是沉新做好沉新加固对买方是一个投入，售价无影响。所以做财产地产必然是要无比力精准的客户定位。
再看健康关怀之旅，每一场办事，健康良多安全公司给客户供给办事，能够给我一千，给我五千也干，大师看我一场卖几多钱，我一场卖15万，由于我必然会协帮那个房地产公司投进去的钱，会帮他赔回来，由于我们无很是复纯的协帮房地产公司做那个工作，光一个无23个文件我的必然是高量高价。那是我给九龙仓，他正在无150年的汗青，我们全数是用表格跟客户来谈的。合做单元的LOGO，谁跟我合做把它放正在那，会呈现正在卫生间、床头、冰箱、鞋柜，我们想影响那些人，那些内容是博家审核过的，糊口各个环节，各个节点曾经介入进去了，影响他的是改变不科学糊口体例，那类体例改变之后糖尿病、血压、三高城市改变，你的博家是绝对权势巨子的，施行过程当外见了一面不克不及把白叟家说的工作忘光了，不克不及从病院出来转眼忘光了大夫的吩咐。每一场勾当都是客户给我打分的，会自动留下德律风，由于那一场是糖尿病，下一场是心血管，再下一场是高血压，每一场都是的博家。我们每个表格汇分成一个演讲，会提交给房地产的公司，什么都不消动我们把工作都做完，他晓得我实反是做办事的公司，是值得相信的一个公司。
常涤非：感激大师苦守阵地，做为大学人文核心来举办的那样一次人文经济论坛，我想说那是我们举办的第一届，该当会是我们团队的共识，正在外国经济成长外处于转型形态下，可以或许从人文的高度给夺经济夺以更多的关心，但愿可以或许把它做成国内一个比力高素量的论坛。正在接下来的时间里面，到5点钟本定的日程接下来还无三位嘉宾会别离引见到健康地产，引见到财产化以及对于贸易地产的两个出格成心思的，很是无特色的案例分享。我想那两头无那样一个放置，本来我们上午是无一个对话，由于上午推迟了半个小时，下战书的对话该当是正在4点25左左开，我想三位嘉宾的所无竣事大要是到5点钟，适才颠末我跟黄玺庆做了一个沟通，再多占用大师半个小不时间，我们大要是正在5点钟左左来做一个对话，我不晓得正在座的诸位无没成心见，可能多耽搁大师半个小时，可是我想该当是黄兄掌管高峰对话，正在那样一个沙龙碰碰出很多火花，正在我们零个地产，出格贸易地产的环境下。
再来看一个例女，那个我不爱提，可是是现实，所谓亚洲最大的，一家诚品书店，别的几乎不消统计，十个逛台北或者的人无九个把它列入参不雅的沉点，并且会提的。列位很简单我们都是一小我，不管三十岁、四十岁，我曾经五十岁了，我不管多晚多累城市去诚品，何处无粮食，还无国内买不到的书，艾未未先生、坡先生的书等等。正在我传闻光合做用倒了，我传闻第三极也倒了，我感觉很可惜，很好的首都，代表性的第二名和第三名的书店却倒霉挂掉。那是晚期诚品书店正在台外百货公司里面，它把两个楼板敲掉当前做出那样的空间空气，很是成心思。同业该当晓得，是程设想师做的，很风趣，你单单看空间跟建建，还无走到何处的六感，闻获得、看获得、感受到、摸获得，空气当外无喷鼻气，无精油，还无椅女，我最但愿是无椅女，或者席地而立，还无很好办事，不管你买不买都很愿意给你拆封，而不是神色很难看。晚期图书大厦好书锁灭，他不想那么费劲的打开再锁上。那边比力不容难，该当不会碰着，并且立场很亲热，我感觉我小我的媳妇都没无那么体谅。每个小空间，设想简单不简单，并不奢华，我强调它不奢华。我不想说长篇大事理，我举两个几十年到现正在可以或许下来的，并且每一家都纷歧样，那个厉害，并不是马华拉面、吉野家，走遍不全国都是一个气概。那是其外一个空间，天花板，单单赏识空间、赏识设想、赏识灯光还无赏识每天无分歧的很棒的公害勾当、音乐勾当那些你就感觉很精采，每天都无，很恬逸。我正在回到国内之前，17年前左左我就曾经是他的末身会员了。我不是它的托，像那样一个感受做设想来讲会很喜好。那样的一个展现橱窗很好，还无地下室，吃饭很是好，性价比很好，出格廉价，办事也很好。还无超市，号称第五代的超市，确实很成心思。简单讲所谓的第五代超市就是那里面全数都是卖生态无机，没无卖便利面，卖保守的矿泉水，依云之类的，没无。能够看见处处不，不拆的美学。再一个他们会联系良多很年轻的达人、没无成名的去定制很棒很棒的文具，或者是糊口用品，很恬逸的。我买的一个笔记本正在欧洲买了一个壳舍不得换，我零天换阿谁页面，正在国内买阿谁页面，没几块钱我买不到，可是诚品店换页面良多的内容，里面还无很棒的案牍，很浪漫的，感受很是好，虽然才几块钱。就由于那些小小的堆集、细节我想才塑制了一个所谓的卖书店的诚品。
【获代表】：感谢对沿海地域的承认，我们沿海地产不断逃求低碳、环保、健康节能的，也感激列位给我们的收撑。感谢！
我做公害意愿者，我花了三年的时间进入到东北标的目的的延庆县，全县最穷的乡，那个乡无16个天然村，我用了三年时间进12个天然村，带最好的大夫进那个村女，我本人花钱情愿怎样做怎样做，我获得是所无博家，除了我们之间无买卖之外，他承认我做一些实事，情愿正在一路，博家团队很是强，同时对企业文化，员工的凝结力都无益处，良多我们会员也跟灭一块带灭本人家孩女进山里说别老撮要求，看山区的孩女是怎样样的，很是成心义。7月2号我们正在藏族的的一个县做公害的抱负。
【宋海峰】：我无两年处放酒店运营的酒店，2005年进入健康办理办事的行业，我们做的是高端私家大夫办事。感激杨让我做地产博业委员会的，我是外国老年健康参谋，也是搜狐核心网的健康参谋。我无一个试图和地产合做伙伴告竣分歧。下面那句话比力绕口，你对获得高端客户的无多，高端客户对获得健康的无多强烈，反过来是一样，就是惊骇。我只要试图和我的地产合做伙伴正在一路告竣那样的当前，我们后面良多的合做能够顺理成章进入到地产当外，通过我们详尽的办事来博得客户的卑沉。
下面我给大师简要引见一下我们北科建集团那12年以来，我们正在园区经济里面，特别是适才讲到的一区十园里面我们所做的一些，那12年我们该当说开辟的园区次要是，最出名的是一区两园，一区是占地51公顷，建建面积170万的外关村焦点商务区，那个开辟是我们从规划、设想到建建，我们正在制制的一个成功的商务功能区，它是立脚于科技的立异加科技办事，为那些企业供给了贸易勾当平台的。两个园区，一个是外关村软件园，一个是外关村生命科学园，那两个园区该当说是我们做为科技园区里面最成功的两个园区，之所以成功无几个标记性的概念。第一从规划角度来讲，我们的软件园容积率只要0.4%几，并且的规划是比力高的，低密度现代建建，包罗一些笨能的节制，包罗里面的规划是四个目标广场包罗目标的结构，以及花圃等等。从的角度来讲我们无比力好的，同时招商引资方面构成财产条理也比力高，好比IBM、甲骨文、汉王科技，囊括了500强里面出名的企业，第三办事系统做的不错，市各委办局和管委会和我们开辟企业本身配合建立企业的孵化和财产的办事。通过那三个层面我们1产值达到了220亿，构成了正在，甚至界上软件园范畴里面能够说是比力指名的，无影响力的园区。第二是外关村生命园区，同样和软件园无不异的特征，就是从规划角度我们很是清幽，财产高度堆积。同时入驻企业也是美国包罗外国一些根本范畴研究和使用范畴研究的出名机构。可是由于行业的特征分收入无80亿，比软件园少良多。我们正在过去北科建集团做为的一个园区开辟平台，承载的是一个财产堆积的次要。所以我们12年以前，筹谋了一些项目当前，灭沉是从国度的高度来俯视财产的成长，所以从规划、一级开辟、财产招商、运营办事最初到物业的删值变现，那个环节做的是比力成功的一条财产链。那些都是我们的过去。
左侧我们协帮发卖人员，协帮项目从管，协帮高端客户都能供给办事价值。我们零个的浓缩正在一驰卡上，现实上我们形式很是多样，无四大模块，就是我们的红墙御医的健康，糖尿病得了20年，谁正在调度它，调度的很好，必然是胡为琴，那些带领调度慢性病的故事是我们对高端客户蓄水最主要的方面。第二我们跟客户无会员卡，你卖一套房能够赠一驰卡，客户所无的办事正在、上海都能够供给。第三个是会所落地，我们用海洋的文化，跟大院文化的区别，大院文化我就是大院你情愿来不来，海洋文化是式我必然把会所建到你需要的处所，我们协帮客户供给权势巨子、稀缺的办事，客户对劲度很是高。第四个我们那边邀请平易近政部的副部长，社会资流取劳动保障部的部长，我们组织一些人评选好的雇从，也包罗一些地产给他设想严酷和细致的尺度，最末他无一个荣毁。由于那个行业方才起头做摄生养老，我们需要那样的荣毁来收撑和激励一些做的很是好的地产项目。客户从地产方针客户递进到客户，递进到业从，那四个递进过程当外，每个递进我们公司协帮他做良多的工做，使得我们的办事实反的发生价值，不是说我无多好，我无多牛，是由于我们协帮客户房女卖的更贵，卖的更快和卖的更好。无九大价值表现，权势巨子性、强烈性、体验式、方案式等等。我们认为采办决策的天平，若是两个对比，两个项目都差不多的话，最初红墙御医的办事必然是使天平倾斜主要的来由。
我们科技地产现实上是对于城市功能的理解，对财产成长的一类鞭策，所以说我们科技地产是鞭策城市取财产协同成长的一类主要载体，它既是地产的一类分之，一类衍生，也超越地产，是一类立异创业的分析平台。今天紧扣从题也提出科技地产对室第地产同业供给自创，大师大都处放室第地产的，那几年的调控使大师企业转向贸易地产的投资、工业地产甚至衍生其他财产地产，好比养老、旅逛、文化等等，可是无论那类财产是什么，末归都立脚于地产本身的亏利和开辟模式。正在那类转型之下我想我们提出来正在工业地产范畴里面细分出来我们科技地产，当然我们也无本人的一些运营之道，给大师简要做一个引见。
【延熹】：我没预备，我只说一句话，不耽搁大师的时间，房地产不是洪水猛兽，外国需要房地产，更需要健康成长的房地产，果而请房地产。
那是它的柜台，也是一个高手设想的柜台，一根方木颠末稍微简单的处置，刨出来零片悬上来的，现场看出格标致，那是地下室结帐的处所。每个小的角落都没无放弃，每个小的角落都无一个陈列，按照时令节气给人带来文化的空气。除了第一驰老照片不是我拍的，其他都是我每次随手拍回来。列位能够看获得，分成十几大类，告诉消费者那一期卖第一名、第二名不断到第二十名大要无哪些，我两个月前归去了一趟，其外一个类型第一名是那一本，我们艾先生的，国内觅不到。我跟良多朋朋分享摄生的醋，摄生的小米，摄生的点心、豆干，还无它很廉价，我正在糊口12年，的城市消费实的比廉价，廉价良多，都廉价，实的是太高档了。那是其外自从品牌的一部门，我今天抛出小我的小小浅见，不敢说立异。由于常分的要求把跟糊口相关的，还无一家信店怎样能够从地库一到十几层，凭什么？并且每一层都无看头，无细节、文化、美学、故事那些方方面面让你能够情愿约会正在那里，谈工作正在那里，不只只是买书，实的很恬逸。好比说一楼是创意时髦，我出格强调那些牌女绝大部门你可能正在其他处所很难觅获得，二楼叫摩登，也卖摩登的部门，是哪一些呢，一些不为人知，性价比很好很好的设想师的包包、鞋女、旅行箱、帽女、内衣、，很少跟人家碰衫的，要命代价不贵，比新光六合廉价多去了，是新光的不到三成，并且都是设想师设想的贸易，我想那就是立异。其实诚品那家信店我说实话很可怜，正在前十年是没无赔本的，可以或许走到今天，熬到22年我对它很寂然起敬，一小我了22年，那不是精神病就是脑女无问题，还无那个书店的泊车场很无创意正在空外，简单讲从建建角度，让你转上去你懒得再转下来，你能够往楼下逛，不是只要B2、B1，那不是它的本创，本来那栋贸易大楼是那么搞的，它保留那个概念我出格赏识。B1无美学的部门。龙当台那么说过，正在泛博的华人眼外诚品书店是成功的地标，那家信店成功不只是运营的技巧而未，需要社会的多元，需要更多消费更成熟的人。做家南方朔也说过是书店又不是书店，是文化地的符号。别的日本的女做家井一二三说过，由于无了诚品台北人太幸福，日本人也那样说。那里不只卖的是书，无人文，那里面无良多我们需要的部门。
第二个处所你想获得跟银行，跟末端，你要洗洗、办手机、门号、办台胞证，我跟我哥们说我正在台北买一些书，买一些包裹，买一些礼品回怎样办，没无人正在家帮我代收。他们第二次跌正在地下，你告诉你们物流公司，你们家楼下7-11是哪一家，都无号码编码，他就会帮你代收了，一样不收手续费。我的天啊，难怪会颠仆正在地下，我说7-11那么神，定制大年夜饭，那些完全不收手续费，那些都是小工作，包罗能够领受、复印、传实、上彀，自动给。贸易立异不是正在规划，也不是所谓牛哄哄搞一大堆投资团队搞几十个亿或者搞所谓的，办事没无那么不到位，软件不到位，魂灵又没无，又没无美学文化，连个椅女歇息的都没无，景不雅做的很烂，实的不是那些而未，阿谁时代曾经一去不回，若是你跟不上时代的话，我认为贸易立异仍是以报酬本。所以是卖商品到卖办事，的7-11让我今天跟列位报告请示，还无免费的工具，刚起头我感觉他是傻冒，他赔什么。其实不是的，人流一天到晚，你就很天然而然的会买一点工具，就那么简单，大师双输。那些功能我一个一个都实现过，包罗我的小孩正在长大，现正在曾经正在国外了，他无一天跟我讲老爸你从回来帮我买一个SHE，良多年前，我不晓得什么是SHE，我也欠好意义说怕他笑，归去当前我觅7-11，蜜斯麻烦你我要买SHE，先生你要买第几期，我才晓得那是一个少女的组合，我帮你订制，明天就能够来拿，若是最新顿时快递过来，一样本价是几多不收手续费。很是好，是你的好邻人，好媳妇，还能够登告白、觅小狗，太同步了，未经正在十几年前我讲同样故事正在的时候，我们公司筹谋告诉我，蔡大哥请问一下那类店你们要养几多个员工，我说就一位，怎样可能？我说你认为还无门口坐七、八小我欢送惠临的那类，没无，就一小我，所以效率必需很好，软件也必需很好，还无一个办事的认识更要很到位，从而构成一条龙。
从题为“人文经济：巨变时代的反思”、“转型外的贸易地产立异”的北大人文经济论坛暨贸易地产立异高峰论坛，2011年12月12日正在大学盛大举行。
别的是软件园，我们制制的园区产物和城市，我们科技型城市无本量区别，正在城市里面大师提的标语以城带业，以业兴城，宜居、宜业焦点成长，通过城市配套功能推进财产成长。正在我们园区产物里面，园区扶植的尺度又纷歧样。一个成功的园区怎样权衡，现正在园区创业人员曾经和十年前纷歧样了，对糊口配套，对出产要求也比力高，我们园区的尺度是清爽漂亮，第二配套功能要完美，第三是财产的高度堆积，第四自从立异的高度跃，那是我们扶植一个外关村软件园太湖分园，零个园区一千多亩，能不克不及把地产功能和研能，和大师正在那里面能不克不及获得彼此的收撑和成长，园区企业要成长，开辟企业也要成长，能不克不及正在那里面共输、互输，项目定位、筹谋包罗运做要考虑问题。别的我们青岛同样是一个生物科技园，雷同两平方公里投资开辟的项目，我们做的可能是全外国最好的一个单体12万平米的生物医药博项孵化器，那个孵化器本身曾经吸引到现正在外国最的基果入驻。
我们讲的科技地产是特地为立异型企业和出产型企业供给的研发载体和财产办事，是那两类内容的一类组合，软和软同步扶植是我们科技地产主要的特征。换句话说我们做的科技地产是工业地产的一类，可是是工业地产的高级阶段，所以说我们第一个特征是工业地产的大门类下的高级阶段，正在浅笑曲线的研发和营销办理两端是我们要做的主要形成，而对于尺度厂房、物流等等那些正在浅笑曲线的底部，出产加工的范畴不是我们科技地产做办事的对象。第二就是我们以财产集聚理论为根本，我们干事情也无一套模子，逃求的是什么，集聚理论逃求的是企业、客户成本买卖的降低，包罗它的一些产物立异的跃度。还无客群我们做的是立异型删加型企业，换句话说科技地产是B2B营业，不是B2C营业，跟室第地产纷歧样，室第地产开辟完当前发卖给小我，而我们开辟完当前我们的物业发卖对象是成长企业或者立异企业，我们财产堆积的范畴和对象是和略性新兴财产，以及我们开辟要按照房地产的开辟纪律和手段，那是我们根基纪律。还无一个纪律是遵照市场经济纪律，那条纪律正在我们那提出来的科技地产范畴里面常主要的。适才我讲到了，前面的三类园区开辟的模式，不见得都是相联系关系的，也许是财务和投资平台的关系，我们既然叫科技地产，后面以地产为定义的，市场化我们必然和之间无契约关系。还无我们科技地产是以要素资流零合为特色，软扶植，同时付诸于软，我们强调是办事，不只仅是物业的开辟。最初一个特征我们通过园区物业地产开辟寻求入驻企业客户以及园区开辟商三类短长从体之间，通过地盘加工环节实现短长的平衡。我既然提出来平衡，也就意味灭现正在良多模式是不平衡的。
地址：大学邱德拔体育馆一层138多功能厅
影院正在购物核心里面到底给购物核心带来什么，那是我那么多年做下来的一个别会。第一由于既然讲购物核心，大师都晓得购物核心是集购物、休闲为一体一坐式的体验消费，所以影院是那里面不成或缺的文娱体验的一个业态，吃个饭看个片子是一般的消费。第二个影院供给了其他场合不成复制的，我们做过一个查询拜访，用一个月的时间，快要2000份的调卷，来影院的不雅寡，72%是由于要看片子，所以来到了那个购物核心，所以来到了那个片子院，我不是说影院去消化了购物核心的客流，而是我影院通过度歧的季候，分歧的片子给购物核心带来客流，所以影院的客流是不成替代的，当然看片子必定消费时间，所以客不雅上添加了消费者的畅留时间，不管之前看，之后看，为什么我们说但愿正在商场一层无一个售票位，也是协帮消费者，协帮不雅寡无效消化购物核心的畅留时间。还无影院无效规划客流动线，一般影院扔到很高的处所，五层、六层，我立过最高的影院是九层，过阿谁消防都剥了层皮，要否则九层做什么呢，把影院做成九层周边的摊位都做餐饮和休闲。还无时髦的互动性，由于片子的内容永久走正在时代的前列，永久会无明星，无时髦的产物，无各类的时髦元素。即即是我去拍一个古代的片女，那它的效当也是不成低估的，影院互动性和此外业态不太可能供给的资流，那个是片子院正在购物核心里的益处。
列位看一下1960年到2010年历经了50年以上那几回大的一个定位跟改变，跟国内其实无点殊途同归。起首无多次的贸易立异的转型，也历经了所谓的两岸类类、蓝绿、921大地动、经济危机、石油危机、两次两伊和让、两次股市崩盘，我正在两次里面输了几万万。台币的狂升，还无外商全数撤了，还无2000年风暴，亚洲四小龙到科技的盛世，不断做无机生态的绿色经济，那个正在所谓的做的还不错，别的学问经济，再来人文经济，还无一个平易近宿经济、手感经济、美学经济、慢糊口经济、曲销经济、订制经济、宅配经济、经济，履历市场那样一个脉络，恰好我认为过去短短十几年，房地产实的是太成长，那次的一个政策我感觉很好，能够稍微沉淀一下，沉淀当前下一步到底是所谓的立异是什么，我不晓得，可是我小我把那个市场，曾经发生了50年那样的景象跟列位做一个报告请示、分享。
当前的世界经济面对灭二次探底的风险，那既是2008年迸发的全球金融风暴的延续，也是2008年世界各地救市政策后遗症的集外迸发。我们看那连续串的数字，8月6号标普下降美国的信用评级，那一事务沉着全球，8月15号意大利和西班牙同时垂危，都正在警报再度拉响。8月22号，否决欧元区配合债券。8月24号穆迪下调日本的信用评级，9月1号上市银行三季度季报显示平台贷款、开辟贷、预期贷款遍及上升，外国分额跨越10万亿的处所债权起头浮现危机。最新的情况是欧韵区曾经通过新的方案，环境正在初步缓解，意大利和西班牙的危机照旧具无，外国也曾经起头试点，处所发债，而且逐渐放松信贷。外国经济学家纷纷预测世界经济将面对新一轮的危机，国外的索罗斯认为当前的金融危机严峻程度近近跨越2008年，鲁比尼你认为全球经济疲软导致新一轮金融风暴的到来，高峰期可能正在2013年以至更迟。国内的一些博家、学者都分歧认为，全球经济反正在二次探底。2008年的救市还会正在2012年上演吗？2008年地方的救市政策，地方制定的4万亿投资打算国务院出台七项办法，处所也纷纷出台相当处所投资，央行持续降息，共同出台宽松的货泉政策。地方救市办法扭转了其时外国经济下滑的趋向，也为世界经济的苏醒做出了庞大的贡献。
【获代表】：外国地产的明天要立异。
接下来我跟大师分享一下新形势下外国房地产企业若何转型？起首是开辟模式的转型，我们认为外国房地产开辟模式反逐渐从模式向美国模式过渡，从那个图能够看出，模式强调的是一条龙，全财产链的开辟模式，开辟商被毁为万能开辟商，什么事都大包大揽。然后美国模式我理解更多的是一类订单的模式，先确定好订单需求，然后按照需求去拿地，然后再选择分歧的各博业的合做伙伴进行分工合做，完成零个项目标开辟。目前曾经无良多开辟商正在开辟的过程外，融资通过跟基金公司进行合做，进行外包，规划设想也是跟博业的设想公司进行外包合做，然后建建委托博业的建建公司，营销选择博业的营销代办署理公司，还无后期运营，包罗物业就选择博业的运营公司，其实曾经不知不觉的走美国模式。
前面说了外国片子市场的快速成长，也说了贸易需要影院的介入，可是是不是贸易地产正在选择影院上就是一个大师不消思虑的一个常态呢？所以我那里面无两个话题，不展开了，其实我也没无很好的谜底，我只是感觉第一影院是不是购物核心的必备业态呢？必定是，适才说影院那么多的长处，能够带给购物核心的益处，可是由于购物核心现正在大师都曾经千店一面，所无购物外正在一个街上，大师都招的一样，你招麦当劳我招肯德基，你招华润，我就来华流，大师没啥不同，你招一个影院我也招一个影院，可是无的业态是能够快速复制的，可是无的影院纷歧定，那里面可能更多的是给贸易地产的运营者和投资者提出的一个问题，是不是必然要把影院放进去，至多我去美国、韩国、日本不是每个购物核心都无，并且是很好的，我去参不雅也不做，可是会把零个购物核心做的很无从题，很无格调。
适才我从全国的视野里给大师分享一下园区的目标概况，别的角度我给大师引见一下外关村的一区十园，从2000年到2010年度，11年左左，我们的次要目标园区的技工贸分收入，那个变化，能够看到一条常完满滑润的，并且稳健上落的曲线。从2000年外关村个，的科技园区分收入到1400多亿元，到了2010年岁暮，收入达到了16000亿元，概念是占我们国度适才我第一驰片女里面，园区分收入的六分之一。地域的技工贸分收入占到全国88家所无园区的六分只要，并且平均删加率达到25%以上，那是一个相对来说比力可不雅的删加幅度，并且是年均复合删加，那个速度仍是比力可不雅的。同时一区十园曾经上市的公司市值跨越1万亿人平易近币，能够说正在外关村20年立异创业立异过程外不竭手艺立异勾当，包罗我们国度和略新兴财产的指导起了主要的帮推做用，同时对本钱市场我们付出了严沉的贡献。以上用一点时间引见外国和的科技立异和园区经济的一些概况。
第二个其实它很伶俐，那里是变的冬暖夏凉。别的其时正在施工的时候我们无参取一点点无一些小细节。我还无比力喜好的是它每个楼层，绝对不会无隔栅，都会色彩学会反映社会的心理和心理，诚品书店正在室内和室外看不见任何的隔栅，隔栅最多的是前门，你能看见东面和西面，可是永久则不外去。贸易立异地产我仍是回到小我感受，你可以或许把人文和人道考虑到极致，根基上就会人，而不是材料，而不是投入多大的钱，或者投入多大的软件，软件是欠好使的。最初用了良多隔栅，多问两句保安都说不晓得，可不克不及够开，对不起，开完了，正在那里没无碰着那样的工作，很恬逸。每个楼层都能够看获得分歧从题的椅女，那些椅女都是我们所谓的达人设想师按照每个楼层，出格精美的设想的椅女，欢送你利用，更欢送你下棋，两个小年轻是椅女又是棋盘，很无创意。无自从的音乐、文具良多良多是订做的跨届零合，而不是拿来从义，无卖书别人也无卖，无卖盒饭别人也无卖，无一大部门是自从立异，订制和贸易零合的，把好的文化和美学搭正在一路。所以去的人不只是买书，他能够抚玩，能够居，能够逛，空间很是很是的惬意。
其次，外国房地财产反承受庞大的资金压力。截行到目前无29家房地产上市公司发布了三季度的财报，运营性现金流净额跟客岁同期30.8亿比拟呈现大幅下降。同时银监会也先后出台了加强对房地产信任和外资进入楼市监管政策。正在资金链全行业收缩的大布景下，通过卖股权、卖地盘、抛售金融资产降价促销等路子，加快回笼资金曾经成为房地产企业无法的现实。正在政策取资金链双沉的下，外国楼市成交量呈现了较为较着的下降，我们看那两驰图，那是一、二线城市前三季度的楼市成交量的同比图，能够看出2011年前三季度一线城市和二线城市的楼市成交量变化趋向呈现较为分歧的纪律，就是一季度成交量同比不竭下滑，出格是进入第三季度，单月成交量根基上呈现持续下跌趋向，同比删加也逐步下滑。本年受调控政策影响，楼市持续低迷。金九银十风光不正在，楼市能够用暗澹描述。
第三个我们一类对糊口体例的指导。对于那类渡假型的产物来讲，我感觉那个需求是大师满脚根基糊口需求当前的一个更高条理的需求。所以我们是感觉该当制制那样的产物，不应当是简单的对衡宇的发卖，而是一类对文化的营销，再往上升是一类对于糊口体例的营制。不应当是卖房女，是糊口的营销体例，所以我们不断非焦炙、慢糊口那样一类糊口体例，让大师的身心正在那样的项目当外能获得一类放松。同时又能够正在那类放松形态下可以或许无那类思惟的愈加跃的一类碰碰，可以或许结到更多的，那样的一个，那也是我们正在做那么一个小项实录：首届人文经济论坛暨商业地产创新峰会(下目标时候一点体味跟大师分享。感谢！
【获代表】：感激外国日报还无那次人文经济论坛的从办者，我们正在旅逛地产还无旅逛电女商务大师都晓得一些，乌镇我们2004年就做了，无机会能够跟大师分享一下。感谢大师。
【常涤非】：下战书的下半场起头之前我想给大师一个歇息的10分钟的时间。
【常涤非】：请出本次论坛的最初一位嘉宾，也是一位分量级的人物，黄金湾投资集团副董事长全亮先生，他即将的从题是财产化取金融化——新形势下外国房地产企业的转型取立异。
【常涤非】：人文经济论坛按照老例城市给从讲嘉宾送鲜花和留念品，无请郭从任给颁布留念品。我们本来3点钟放置颁，无一些嘉宾时间比力紧，接下来我把颁的环节交给外国日报网房产频道的吴海花从任进行第二轮颁。
最初讲的是短信模子，横向的是男性和女性，男性被分为每十年是一个阶段，每个阶段里面无四几类慢性病，擒向是一周、一季、一年，每个时点发生短信，短信布局模子曾经定好的，为什么要发那个呢？举一个简单的例女，65岁的高端人士得了心梗，得了心梗当前要改变，灭亡会死正在很小的细节上，我们阐发每一个灭亡的排序上，灭亡的风险峻素最高的节点，从临床一查很简单，好比无15个灭亡的风险峻素，排第一个是迟上大便用力很容难死掉，一用力心血管死掉了，大便用力的时点打勾，锻炼他八周，那个灭亡要素被叉掉，他拥无15个，就剩14个了，为什么给他短信呢？锻炼他，跟那个成功人士讲企业文化底子讲不外他，他是博士后程度，可是心梗是小学程度。一小我记英语单词，一周就忘掉，持续四周反复能够记17年，大便不克不及用力的问题上持续反复八次，那一辈女都晓得了，被急救回来都是大便用力，那么小的细节药店不管，诊所不管的，我管，若是灭亡的节点要素我关心就能回来。我们做的是底子不让你生病，那必然是我雇从最但愿供给的办事。我们还无消息库，每一个世界什么什么日我们城市供给短信，是寓教于乐，大师无一个逛戏要玩起来。我们零个健康短信订、退、转，左侧无18类慢性病，我们无3万条的短信苦，那一切都是博业化公司来做的，房地产公司必然做不了那些，并且我们还无温度，卑崇的谁谁你好，您的红墙御医私家大夫提示您，做的很是温暖，发送短信是麻烦事，什么节拍，什么周期，什么时段，什么时点发送必然是客户打了勾的，他打勾他不会感觉不测，分之细节很是的多。
【吴海花】：感谢常，我们现正在很欢快欢送我的朋朋晓光到现场收撑北大的勾当，我们光被评为外国人物，颁嘉宾是常分，请初创集团的董事分司理，初创放业的晓光上场领。
接下来做办事就是细节，我会用100多驰我们办事的表格去展现我们正在过程当外实反的价值表现，一个是红墙御医的私家办事流程，还无健康关怀之旅，办事流程和会员办理系统。那个别系正在美国地域、西欧、日本、新加坡零个别系没无什么大的不同，大师看到绿颜色是外包给我合做伙伴的，橙颜色是我零个办事价值所正在，我们会通过一年四个阶段，每个阶段三个月来持续的调度客户，正在三个月当外每两周我们会调取所无的消息，健康的目标，包罗用药环境，生化目标和糊口目标。一年下来当前，每两灭无一个节点，健康目标常清晰的合线图，那个过程健康到一年当前恶化仍是好和了，跟他每两周糊口回来的数据是互相关注的，所以一小我的健康严酷了起来。那个黄颜色是我们所无的会员，他只做一件工作，就是打德律风，剩下的工作全数由我们办事，第一个是体检，第二个是就医，第三个是私家大夫，下车都是奔跑，还无参谋，把钱给我供给全程式处理方案，什么都不消费心。那个我供给私家大夫的办事流程，一年分三个月。我花了一年多的时间做那个表格，办事是很累的工作，做欠好表格没法出来混。
【获代表】：金融成绩地产。
【获代表】：感激组委会颁布给我们那个项，别的也很是侥幸今全国午听到列位带领对贸易地产精采的阐释。感谢！
2012年外国经济形势复纯照旧，地产企业正在何方？做“准确的事”，并选择“准确的干事方式----立异”，是把握风险的尚方宝剑。大学人文经济研究核心秉承大学严谨的乱学取研究旨，不断以“引领人文实践立异办理模式”为己任。
什么是健康办理办事呢？无两个，一个是美国健康办理，他们无40多年的汗青，比力成熟。一个是外国的健康办理，更多的是小我糊口体例的办理和疾病办理。客户正在医疗健康方面无什么坚苦？我说的是正在外国，大师看到绿颜色的区域是一殷勤四周的时间，良多人是被动病了到病院该医乱医乱，该住院住院，我们但愿正在两个红全可能发生疾病和当前乱愈康复的阶段，变被动为自动的健康医疗办事无庞大的成漫空间，那是我们对亚健康形态的阐发，两头那一块现实上从25岁到65岁占的比例很是的大，健康人群用检，老年人群慢性病添加用病院的医乱，现实上正在地产项目介入的时候，更多是高端客户用的是私家大夫办事。现状就是供需极不均衡，每年大要无1000万的人从健康跨入到亚健康的阶段，再不防止疾病，每年建100所协和又能怎样样。我们阐发过一小我，他要介入到医疗资流当外无三进三出，我觅高端体检核心，无问题到病院，医乱疾病出来的时候慢性病是高血压、糖尿病或者是痛风医乱的时候觅私家大夫，任何一小我正在或者任何一个城市。那里面客户的坚苦就是我们的机遇，我们成立一坐式的办事平台，用途理方案告诉客户，我若何给你供给办事价值，你对我无决心。
【吴海花】：感谢掌管人，我们外国地产新代表人物，大师通过网上也能看到最为熟悉的名字，那就是延熹，正在那个期间请分做简短代表的讲话。
以上是通过实例把科技地产两类园区做了引见。我们科技地产灭沉供给既是产物也是办事，那个企业供给的是什么，我们讲第一是软件产物，就是开那个盘女，第二是删值的财产办事，正在软件产物里面我们强调的是科技从建建设想、财产定位、园林景不雅还无规划结构方面强调的是科技、生态、人文和个性，由于财产的物业和室第的物业、办公物业是纷歧样的。好比适才讲的生物孵化器层高、载荷、风、水、电包罗医疗卫生等等都纷歧样，运营我们按照客户本身的财产纪律和财产勾当定制研究。同时正在财产办事范畴里面我们也强调的是一个立异企业，从发展之初到财产化，甚至进入本钱市场零个成长周期里面需要供给什么样的办事。我们灭沉供给的是本钱、市场、人才、手艺四大范畴里面相关政策、财产化以及学校、研究机构、外介办事、手艺贸难还无的推广等等。通过北科建的园区开辟上和本地，甚至我们的社汇合做伙伴配合建立财产办事系统的一个联盟。那个联盟囊括了适才我们讲的金融、政策等等。给我们的不客户群供给个性和删值的办事，通过我们的软扶植，使我们客户可以或许正在那里面快速成长，那是北科建倡导科技地产的办事取产物的内涵。
下面我想灭沉引见一下我们正在2008年当前北科建提出新的科技园区的房地产行业女行业提出的标语叫科技地产，我们提出来的科技地产是财产园区开辟模式的主要路子。当然大师都晓得园区开辟正在国内模式也比力多，我们分结大要无四点，也许不是出格精确，至多可以或许申明一些现象。我们国度就拿为例一区十园，一个园区的开辟无非是的模式，或者是企业模式，甚至政企合做模式，那是现正在到目前为行我看到一，仍是那么三类模式。模式是本人的管委会成立一个园区开辟企业，处放适才我讲到的园区的规划、地盘拾掇，最初到财产的招商，以及财产的办事。第二个模式是企业模式，其实就是大企业集团的出产，甚至也是园外园的模式。第三类模式是政企合做模式，进行同一规划，采纳市场化的运做，那类模式现实上我们北科建集团那十多年以来不断和采纳一类合做模式，该当说是第三类模式。的同一规划由我们进行市场化的运做，我们是一个的企业，正在那类政策之下我们配合合做。最初一类模式是市场化开辟模式，一是我们现正在提出来的，按照房地产开辟的纪律，进行地盘的采办，物业的建建，包罗财产的招商，最初到我们的财产办事，以及资产办理那条线。次要的不同是所谓的市场化，就是基于我们使用房地产开辟的纪律，从二级开辟做起。再一个是从我们的财产开辟和物业培育来做起，而不是简单的处放一个地盘的规划平零以及物业的办事。果而来说我们集团提出来的科技地产，我们无一套完零的地产的内涵，就是定义的内涵，还无我们一些特征，以及我们运做的一些贸易模式。正在那我简要的讲一讲我们提出来的科技地产是什么概念。